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第一百七十四章 奇葩(第1页)

见陈阳真的想做开发商,邹爸明显有些惊讶,“搞一个小区开发少说也要几千万,你有这么多钱?”

他说的几千万指的是本地,如果换成大城市,几千万当然不够,单是一个地皮款都是以亿计,那点钱买房还差不多,搞开发就差得远,

而陈阳前两天还说钱不够呢,怎么现在就想做开发商了呢?

陈阳耸耸肩,“一个项目要几千万,但不代表本钱要几千万啊,正常来说,除了买地皮需要一定的本钱,后面的建设完全可以用其他方式来解决。”

“啊?”邹爸一听,顿时来了兴趣,“我对房地产行业还真不了解,你跟我说说,这里面有些什么名堂?”

陈阳看了他一眼,不确定他是真不了解,还是想考验自己,

不过都不重要,反正这些东西基本上都是些行业内公开的秘密,稍微打听一下就能知道,但有胆量有能力去做的却不多而已,

便说道,“做地产开发,看上去动辄几千万、几亿的项目,其实启动资金用不了多少钱,更准确一点说,房地产行业,是我所知道的所有行业中,对金融杠杆运用最多,也是最大的一个行业,甚至比部分期货产品还要高,

首先是拿地,买地的话,如果是挂牌拍卖,只需要缴纳一定比例的保证金,就可以参拍,等把地皮拍下来之后,拿着意向成交合同,就可以去银行办理抵押贷款,贷出一笔钱来支付土地尾款,这样土地就到手了,

哪怕不是拍卖,而是直接协议购地,程序上也没多大差别,

然后是建设,

设计都好说,如果要求不高,很多建筑设计公司都有现成的图纸,随便花个几十万就能买到一整套小区工程图,再加个几万或十几万,设计公司还可以负责帮忙报建,

获得审批之后,就可以分两步同时进行,一边是找建筑公司施工,现在有不少建筑公司为了抢业务,都会先垫付前期的工程款,只需要在二期甚至三期款到期之前,将前面的款项补上,就不会影响到后续工程进度,

另一边呢,拿到预售许可证之后,让建筑公司起个围墙,表示小区已经动工,就可以正式开始卖楼了,只要房子卖出去,不管是按揭还是全款,钱都是到了开发公司账上,开发公司再将卖房的钱拿出一部分,用来支付工程款,这样就不会有任何问题,

最后,项目如期完工,跟建筑公司结清工程款,跟银行结清土地贷款抵押金,再交了税费,把房子连同房本交给购房客户,剩下的就是自己的利润!”

陈阳拍拍手,笑道,“您看,是不是很简单,也不需要多少本钱!”

想想某大炮说什么房地产行业的年化利润率只有百分之二十几,甚至不如很多传统行业,当时陈阳还真的以为做地产的利润率不算多高,

但当他弄明白地产公司的运营模式,就明白了那句话有多可笑,

一个亿的项目,启动资金甚至不到一千万,然后去掉所有税费和贷款利息,整个项目的年化利润率在百分之二十到三十之间,

用本金来算,这个利润率到底有多少?

足足两三倍,甚至有可能更高!!!

这特么叫利润率不高?

那要干什么才叫高?

直接抢钱吗?!

还好,后来政斧也发现了这一点,在各个关卡上严加审查,又出台了多项规定,才将地产行业的杠杆率强行压下来,

但那也是一零年以后的事了,现在嘛,

嘿嘿,……

在他对面,邹爸已是满脸呆滞,好半天才回过神来,“竟然还能这么干?那不会乱套吗?”

要是开发房子都这么简单,现在房价是越来越高,都去当开发商卖房子得了,谁还去干实业啊。

陈阳哈哈一笑,说道,“我说的是可行性流程,但并不代表谁都能这么做,”

他说着掰起手指头,“您想想,这里面要打通多少关节?银行的,得让他们放贷款吧,建筑公司的,要能让他们心甘情愿垫付首期二期款吧,还有五证,

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